“Bewoners stemmen in met plannen van BoEx voor energiezuinige sociale woningen naar eigen smaak.” Een bijzonder positief bericht van 11 maart 2021 op de website van de woningcorporatie. Samen met aannemer Hemubo uit Almere is in april/mei een aanvang gemaakt met onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan de woningen van de Alexander de Grotelaan op Kanaleneiland. Het gaat daarbij om 96 sociale huurwoningen, die allemaal een energielabel A/A+ krijgen en een nieuw energiezuinig verwarmings- en ventilatiesysteem. Daarnaast kunnen bewoners uit een aantal extra woonopties kiezen om hun woning naar eigen smaak in te richten. Binnen het basisplan kunnen zij kiezen uit een aantal gratis woonopties, zoals de keukenindeling en de kleur van het tegelwerk, of extra betaalde opties, zoals een hangend toilet of afzuigkap. De aanpak is bedoeld om de woningen aan te passen aan de woonwensen van deze tijd. Door het uitvoeren van werkzaamheden verbeteren zowel het wooncomfort als de energielabels. En dat zonder dat hier huurverhoging tegenover staat.
OPMERKELIJKE WOORDKEUZE
In totaal heeft 74 procent van de betreffende bewoners akkoord gegeven op de plannen, net boven de benodigde zeventig procent bij dergelijke projecten. ‘Onderhouds- en renovatiewerkzaamheden’ is wel een opmerkelijke woordkeuze in de communicatie naar en met bewoners. Onderhoud of groot onderhoud is namelijk niet hetzelfde als renovatie, maar in renovatievoorstellen is vaak ook wel werk voor (groot) onderhoud opgenomen. Voorbeelden van (groot) onderhoudswerkzaamheden zijn nieuwe kozijnen, schilderwerk, reparaties of denk bijvoorbeeld aan een nieuwe badkamer, een nieuwe keuken of dubbel glas. Renovatie daarentegen is een verbetering van de huurwoning omdat deze daar aan toe is. Is er op de Alexander de Grotelaan dan eigenlijk sprake van onderhoud of van renovatie is de vraag? En wat zijn dan eigenlijk je rechten als bewoner? Moet je bijvoorbeeld tijdelijk verhuizen omdat de verbouwing veel overlast geeft? In dit specifieke geval worden de werkzaamheden volgens Bo-Ex in bewoonde staat uitgevoerd, maar zijn er wél logeerwoningen beschikbaar. Die worden aangeraden, maar zijn niet verplicht. RTV Utrecht besteedde 21 april al uitvoerig aandacht aan de plannen van Bo-Ex en de ontevredenheid die dat bij sommige huurders opriep vanwege het feit dat er wel gemeubileerde logeerwoningen worden aangeboden, maar geen verhuiskostenvergoedingen. Onder andere Said Karkach kwam daarbij aan het woord en gaf aan dat het in zijn beleving wel gewoon om een verhuizing gaat en dat hij en zijn gezin noodgedwongen zo’n zes weken elders moet verblijven. Met drie schoolgaande kinderen moet je dan heel wat spullen tijdelijk meeverhuizen naar de logeerwoning, maar volgens Bo-Ex is er desondanks geen recht op een verhuiskostenvergoeding van rond de 6.000 euro. Andere corporaties hebben die vergoeding bij eerdere renovatieprojecten wél gegeven, maar volgens de wet hoeft een verhuurder die vergoeding niet te geven als het om groot onderhoud gaat. En daar ligt in dit geval nu net het twistpunt, want gaat het om onderhoud, om renovatie of om beide?
ONDERHANDELINGSPOSITIE BEWONERS
Hoe het in dergelijke gevallen eigenlijk zit met de onderhandelingspositie van bewoners vraagt onder andere ook Anne van Veen zich af als bewoonster van de Alexander de Grotelaan. Zij stemde uiteindelijk wel vóór de werkzaamheden. Anne: “Er is hier sprake van enorm veel achterstallig onderhoud, dat niet gebeurt als je niet ook voor de aanpassingen stemt. Dan blijf je dus zitten met een beige badkamer en verouderde leidingen of zoiets. Twijfel was en is er, in ieder geval bij mij, over wat ze niet doen. Zonweringen bijvoorbeeld of iets anders tegen de ondragelijke hitte voor mensen die net als ik op de bovenste verdieping wonen. De angst bestaat dat het daar juist door de verbeterde isolatie ’s zomers helemaal onleefbaar wordt. Maar de meeste mensen wonen niet op de bovenste verdieping natuurlijk! Die zonwering ga ik nu zelf betalen, maar voor veel bewoners is naar schatting 1.500 euro per raampartij (exclusief onderhoud) niet op te brengen!” Rond de opwarming en oververhitting van woningen heeft eerder ook de Bewonerscommissie Alexander Even haar zorgen geuit. Inmiddels kun je daar als huurder wel huurkorting voor aanvragen, maar daarmee verdwijnt de hitte niet. ADVIES In een zogeheten ‘gekwalificeerd advies’ van 19 november 2020 heeft de Bewonerscommissie Alexander Even gereageerd op de plannen van Bo-Ex van 12 oktober 2020. Daarin wordt nader ingegaan op zowel het plan zelf als op de procedure en de kwaliteit van het informatie en participatieproces. Over dat laatste passeren kwalificaties als (te) lang en bureaucratisch, weinig effect, geen tussentijdse besluitvorming, verbrokkelde communicatie en late of geen reactie, het niet systematisch bijhouden van het proces en de inbreng én geen openheid van zaken over de begroting. Over het plan wordt een wensenlijst van 21 aanvullende wensen aangereikt, waarmee (naar wij begrijpen) Bo-Ex deels nog aan de slag is of gaat. Dat gaat dan over individuele aanpassingen met betrekking tot de zonwering, het verlengen van de keuken en de badkamer en de gewenste raampjes in de trappenhuizen. Nieuwe informatiebijeenkomsten daarover worden georganiseerd, ook over de zonnepanelen en (eventuele) satellietschotels op het dak.
ALTIJD OPLETTEN DUS!
Maar wat is nou precies de positie van de Bewonerscommissie en bewoners tijdens een dergelijk proces? Is hier bijvoorbeeld sprake van onderhoud óf van renovatie en is iedereen naar bewoners toe wel duidelijk en/of eerlijk over het verschil tussen die twee? Zo kunnen bewoners bijvoorbeeld een verhuiskostenvergoeding krijgen als ze tijdelijk moeten verhuizen omdat hun woning wordt gerenoveerd. Daarvan lijkt hier geen sprake, want de werkzaamheden kunnen in bewoonde staat volgens Bo-Ex, maar waarom dan de mogelijkheid van een logeerwoning? Ter vergelijking maar even terug naar 2017, toen een door woningcorporatie Portaal geplande renovatie van woningen aan de Afrikalaan op Kanaleneiland door onvrede onder bewoners werd tegengehouden. Een meerderheid was tegen de plannen in verband met onduidelijkheid over de beschikbaar gestelde en wettelijk verplichte vergoeding voor een tijdelijke verhuizing én het wel of niet doorbetalen van huur. Iets waar oplettende bewoners dus zélf mee kwamen en wat hun destijds niet werd aangereikt door Portaal.
EEN INGRIJPENDE GEBEURTENIS
In de door Bo-Ex aan bewoners uitgereikte bewaarbrochure ‘Basisplan aanpak Alexander de Grotelaan even – Onderhoud en renovatie in bewoonde staat’ valt al direct op dat directeur Marije Eleveld in haar voorwoord over de plannen stelt: “Dat is een ingrijpende gebeurtenis. U zult tijdelijk in een logeerwoning moeten slapen en uw flat wordt op zijn kop gezet.” Toch tijdelijk verhuizen dus? Van het recht op een verhuisvergoeding is alleen sprake bij renovatie. Zo’n verbetering leidt trouwens niet altijd tot een huurverhoging. Een verhuurder mag alleen een (redelijke!) huurverhoging vragen voor woningverbetering als het woongenot toeneemt. Als je het daar als huurder niet mee eens bent, hoef je niet akkoord te gaan met het voorstel. Dan moet de verhuurder bij de rechtbank aantonen dat de renovatieplannen, inclusief voorgestelde huurverhoging, redelijk zijn. Huur je in de sociale sector, dan kun je tot drie maanden na de renovatie de voorgestelde huurverhoging laten toetsen door de huurcommissie, blijkt uit informatie van de Woonbond. Die commissie doet daar dan een bindende uitspraak over.
De onderhouds- én renovatiewerkzaamheden aan de Alexander de Grotelaan zijn in april/ mei dit jaar gestart en zijn, behalve in en rond de laan zelf, te volgen via www.boex.nl/Project/alexander-de-grotelaan-kanaleneiland/ en www.bcalexandereven.nl. Voor algemene informatie over je rechten als huurder, raadpleeg www.woonbond.nl, de website van hurend Nederland of www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ woning-huren.
